參見，九把刀光劍影心情日?

自序　房地產的衝突與選擇
楔子　建立正確的購屋觀念

第1章　如何開啟購屋之路？
第1問　租屋讓我學到什麼？
第2問　買第一屋該注意什麼？
第3問　換屋該考量什麼？
第4問　集資投資預售屋可行嗎？
第5問　你適合當包租公嗎？
第6問　換屋好還是都更好？

第2章　如何認清買房的立場與觀點？
第7問　我的房市立場為何？
第8問　我的房市預測不準嗎？
第9問　「市場之尺」或「心中之尺」？
第10問　購屋是投資、還是消費？
第11問　「期待未來」或「活在當下」？
第12問　看重「報酬」、還是「風險」？
第13問　購屋要用「拼」的嗎？
第14問　延遲購屋等待機會好嗎？
第15問　房地產是好的投資工具嗎？

第3章　如何看懂趨勢？
第16問　房地產為何有景氣循環？
第17問　房市有哪些景氣指標？
第18問　如何判斷房市多頭與空頭？
第19問　房市與股市有何不同？
第20問　房市與金融市場有何關聯？
第21問　通膨對房市有何影響？
第21問　台灣房市有否「國際盤」？
第23問　何時是買屋的最佳時機？
第24問　購屋要看長期或短期趨勢？

第4章　如何看懂市場？
第25問　何謂房市的基本面？
第26問　如何判斷房市的供需關係？
第27問　如何判斷房價是否合理？
第28問　何謂房市泡沫？
第29問　空屋會造成什麼影響？
第30問　房市資訊如何產生？
第31問　如何解讀消息面和基本面？
第32問　該危機入市或危機避市？

第5章　如何看懂政策？
第33問　房市政策有哪些類型？
第34問　政策如何影響購屋決策？
第35問　選舉對房市有何影響？
第36問　該不該搶低利率買屋？
第37問　政府平價住宅該不該買？
第38問　奢侈稅有何成效？
第39問　實價登錄對房價有何影響？
第40問　ECFA對房市有何影響？
第41問　政府打房為何成效不彰？

第6章　購屋關鍵因素衝突如何選擇？
第42問　購屋要注意哪些關鍵？
第43問　投資與自住客如何挑出理想屋？
第44問　如何衡量心中之尺？（初階版）
第45問　如何衡量心中之尺？（進階版）
第46問　如何面對產品與區位的衝突？
第47問　如何面對產品與時機的衝突？
第48問　如何面對產品與價格的衝突？
第49問　如何面對產品與管理的衝突？
第50問　如何面對區位與時機的衝突？
第51問　如何面對區位與價格的衝突？
第52問　如何面對時機與價格的衝突？
第53問　如何選擇黃金屋和生活屋？

第7章　不同人生階段的購屋選擇有哪些？
第54問　年輕人該先租屋或努力買屋？
第55問　哪種人適合租屋？
第56問　先結婚還是先買屋？
第57問　先養孩子還是先養房子？
第58問　五子登科的順序是否改變了？
第59問　首購族該如何選購房屋？
第60問　換屋族該如何選購房屋？
第61問　沒能力換掉舊屋該怎麼辦？
第62問　長期與短期投資族如何買屋？
第63問　房地產有何穩定的投資標的？
第64問　買屋自住兼投資有何新選擇？
第65問　退休族如何靠房地產養老？

後記　面對房地產「居住」與「賺錢」的衝突與選擇

房地產的衝突與選擇

　　台灣房地產經過了幾次的景氣波動循環，尤其這一波房市景氣從2003年下半年開始復甦至今（2012），雖然在2008年下半年受到美國次貸風暴影響，房市小幅下滑，但在資金泛濫及低利率水準下，2009年又引發另一波房市投資熱潮。而這波房市熱潮卻也激起廣大民怨與「居住正義」的爭論，但對自住客而言，更引發是否要進場「拼房」，以免房價上漲更買不起的恐慌心理；當然，有些人拼命買房之後，也擔心會不會買在高點划不來。另外，對投資客而言，也引發是否要進場「賭房」，以賺取這波高房價的投資機會；當然，有些人也擔心萬一賭輸了，是否將陷入更大困境的憂慮。

　　面對自住客是否「拼房」、投資客是否「賭房」的困惑，更進一步要問的是：不論自住或投資，買了房子之後，是讓自己生活更幸福，還是讓自己生活產生更大壓力？反之，如果這時暫不買房子，是讓自己生活更自在，還是讓自己生活更焦慮呢？換言之，買房的目標除了考慮「賺錢致富」（當然也有可能賠錢）之外，是否更應考慮「生活品質」的提升（拼命賺錢無法享受生活）？當「賺錢致富」與「生活品質」發生衝突時，你又會如何選擇呢？

　　當前房市瀰漫著「賺錢致富」風潮，忽略了「居住生活」才是房屋的本質。賺錢致富要認識市場、掌握趨勢，而居住生活則要認識自己與家人、掌握生活與環境。本書除了提供「市場之尺」來掌握判斷之外（見第三章〈看懂房地產趨勢〉、第四章〈看懂房地產市場〉及第五章〈解讀房市政策〉），同時更提供「心中之尺」來掌握釐清（見第六章〈購屋的關鍵因素〉及第七章〈不同人生階段的購屋選擇〉），另外透過個人的經驗背景（第一章及第二章），說明我個人購屋選擇的心中之尺與市場之尺，以及其間的衝突與選擇。

　　當前房地產市場力量龐大，試圖透過「市場之尺」作為一般人購屋決策的唯一準則，進而扭曲哄抬操控市場之尺，這也看出房市廣告行銷費用的龐大及影響力。目前坊間有關房市的書籍或資訊均將購屋者視為投資者，強調如何購屋賺錢，將房屋視為投資工具，而未將房屋當作居住產品。換言之，目前房市多討論「市場之尺」，而忽略了「心中之尺」，只有市場之尺，並不適合進行購屋決策，因購屋者會不自覺地買了市場喜歡而自己未必喜歡的房子。

　　本書除了重新從我個人不同角度審視此「市場之尺」外，更重要的是，要告訴讀者，購屋決策除了市場之尺外，更重要的是自己的「心中之尺」，並透過本書學習建立好心中之尺，購屋決策將不會焦慮徬徨。自己作為購屋決策的主人，不再受到市場的壓力而當「屋奴」，是本書撰寫的目的。

　　看過我上本《張金鶚的房產七堂課》的讀者，應了解我提出的房產五大關鍵因素：時機、區位、價格、產品和管理。本書進一步希望讀者了解，面對此五大關鍵彼此發生衝突時，將如何評估選擇。換言之，在現實環境中，購屋者很難找到同時滿足五大關鍵的個案，遇到五大關鍵各有利弊優劣的不同個案時，購屋者該如何作決策選擇？透過本書所提供的學習方法與案例，掌握自己的心中之尺，再透過市場之尺的學習與分析判斷，購屋者自然能「安心」進行購屋決策。

　　本書的內容比上本七堂課更深入淺出，簡短精鍊，輕鬆易讀，並加強時事與案例的討論，最重要的是，本書七章節的佈局均以讀者關心的問題為出發，共結集了房地產65問，我再提綱挈領地予以回應。沒看過七堂課的讀者可以先看此書，看過七堂課的讀者更應再看此書，除了是續集，且更完整補充了七堂課的內容。

　　本書經過一年來的努力，在出版社的協助下，終於得以集結成書，令人欣慰。非常感謝《Money錢》雜誌主筆劉育菁小姐的文字協助，完成初稿；她不但將生澀的學術語句轉換成淺顯易懂的白話口語，同時她也提供許多市場案例與觀點，讓我能從更多不同角度思考，才使得本書能夠展現如此豐富且輕鬆的大眾風貌。

　　買房子的確是人生大事，更是一輩子的事，因為買到的房子好壞，將影響個人及家庭一輩子的生活與財富。本書撰寫的初衷是，幫讀者充實房地產的專業知識與判斷，以避免大筆資金因購屋決策錯誤而造成損失，並在賺錢致富的同時，提升居住生活品質與品味。

　　面對詭譎多變與眾說紛紜的房市，希望此書能幫助已購屋者、未購屋者、想購屋者、不想購屋者都能安心做出購屋決策。如果這輩子不想「賭房」，也不想「拼房」，又該如何安心「住房」與「賺房」？透過本書將能輕鬆學習房地產的正確觀念與知識，充分掌握個人房地產的「心中之尺」與「市場之尺」，並成一輩子的房產理想！也希望能藉著這本書，對台灣房市的健全盡份心力，謹以此書獻給關心台灣房市的每一位讀者！

政治大學地政系特聘教授
張金鶚